請教版大 若銀行評價後 你+%後是你認為的合理價

但面對賣方 你會怎麼開價??

這個方法嚴格來講
只能比較是否高於「目前行情」

以股票來說
就是相對同族群而言是否本益比過高
但是當空頭來臨
大家本益比都腰斬的時候還是要死的

房屋的價格和銀行估價未必有這麼高的相關,有多次買賣房產經驗的就知道,和一般商品或股票等金融商品不同,房價有很高的個別性,而個別屋主的財務狀況或賣屋的原因影響房價很大,至於銀行估價與貸款成數更是涉及銀行的政策及貸款人的條件,銀行的估價眾數只能作為房價的參考罷了

感謝大家都提供評估的方法
這樣就有很多種方式,可以更貼近合理的價格

對了,再強調一下,我所提出的觀點,都只是我自己的經驗,並不一定是正確的
很多版上的房地產達人的看法其實才是正確的觀念
我只是提供我個人實務面的作法,給大家當個參考^^

以這個請銀行鑑價的方法,我再補充一下我個人的用法
我平常沒事,就會到處看房子,從3000萬到2億的房子我都會看,看房子是不用錢的
全台北市的房仲太多了,絕大部分都很樂意帶你賞屋
只是某些超豪宅,帶看時仲介要付個幾百塊清潔費,像這類的我就會請他們吃個飯
看完之後,我會一次拿2-3個case...分別給3-5家銀行鑑價
這樣的動作多做幾次後,再跟實際的成交價比較(最好是3間周圍的實際成交價),
我就能知道每家銀行鑑價與實際成交價的落差幅度
通常民營小銀行最積極放款(在奢侈稅之前)

例如我請某銀行估了5次..每次估出來的價格,都與實際成交市價落差約10-15%
這樣一旦若我真的想買某個case時,但周圍可參考的價格不多
我再請銀行估出50...則我就會大略反推算實際市價約55-58

平常就請銀行鑑價還有一個好處
你可以知道哪幾家銀行放款較積極,前陣子新聞有17家房貸放款比重偏高的銀行,
其實在這17家中,有些是因為建商貸款,有些是衝刺一般民眾貸款
後者才是對一般民眾貸款有利的

當你買屋簽約後,一般就要送銀行審核了,簽約時大約都會給你1-1.5個月去辦理房貸
如果你這時候才隨便送一家銀行辦理或讓代書去辦
每送一家銀行審核拍照大約就要一星期,甚至來回補件拖到2周..
然後才跟你說,鑑價很低或成數不足,你要準備更多自備款
這時候都過了半個月了,你就會開始慌了
送第2家銀行又同樣狀況,這時候你可能就要面臨自備款不足違約
或者是要接受銀行提高利率或減少優惠方案的條件

當你平常就知道哪幾家銀行最你最有利時
你一開始就同時直接送這2-3家銀行
當這3家銀行知道你已經成交了,他們就會想盡辦法爭取你這個case
他們本來的鑑價就最優,你又可以利用同業競爭來殺利率與爭取各種優惠
這樣才是對你最有利的

市場的價格其實一直在波動
銀行的鑑價也是如此,過半年後也可能跌價
這個方法用途是:當你已經確定要買一間房子了,你就可以利用各銀行的鑑價來評估出較貼近的合理市價
給大家做個參考^_^
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To kingjerry大
首先我會讓他知道我很有意願買房子,如跟他說我要換屋,前一手已經賣了
現在有現金在手上,讓屋主與仲介知道你很可能成交,而不是只是看看而已

然後我會同時看3-5間房子,但我最主要的目標就是第一間,其他都只是障眼法
第2次去看時,我會約好其他2間的仲介差不多時間打給我
最主要就是要給仲介與屋主壓力,讓他們知道我也有可能成交別間
讓仲介反過來站在你這邊,因為他想賺佣金,不想被別間賺走

然後某銀行若鑑價50萬,而我反推合理市價約55,屋主開62-65
我會開價52-53
讓仲介去想辦法跟屋主施壓,當然仲介也會一直遊說你加價
盡可能讓成交價約55-57

以上是我的方法,不一定是正確的,只是給你做個參考

房屋估價是很深,又很簡單的學問,找銀行估價,是比較入門的操作法,離房地產真實的投資客操作還有很大段的距離,簡單來說,銀行估的價格,通常都是月風出貨的價格,那進場價該怎麼評估呢,月風只能說,要考慮的層面太多了,經驗是最重要的,由於月風本身從事這行業,所以估價算是天天在做的事情,有機會可以交流一下~^^

感謝月風大
有機會還請你多多指點
房地產這方面版上有很多專家,謝謝大家都能不吝提供意見看法

對了,想請教月風大,你回文中有提到"銀行估的價格,通常都是月風出貨的價格"
這句話我比較看不懂,能說明一下嗎?
因為一般銀行估價不是通常偏低嗎?為何你會願意出貨在這個價格?
是類似金融交易為求快速成交的better價進出嗎?

感謝指點,謝謝!!

月風本身曾是桃園地區最大的投資客之一,現在轉型成建設公司,過去當投資客的時候,我們都會跟買方說,你看,銀行都估這個價位,銀行那麼專業,你買不會有錯,其實中間利潤早就被賺去一大段
銀行估的再怎麼低,也沒有高明投資客進的低

感謝月風大回覆
月風大實在是好心人,願意用銀行鑑價賣出
看起來我遇到的大部分都是壞人>"<

案例大致如下
我已經知道這個投資客買進的價格是如50-52左右
目前所有同一案源開價都是70-80
實際成交可能落在65-72
銀行鑑價約58-62

所以我請銀行鑑價的目的是在避免買到偏高的價位(如70-75)或發現潛在問題
因為我真的是菜鳥,大家都等著宰我,雖然書上都寫自住的沒差
投資客肯定已經大賺一段,他也一定不可能用52再賣回來給我,畢竟人家也付出了時間與利息成本
在台北地區,我請銀行鑑價幾乎一定是偏低的
在奢侈稅前,如果銀行鑑60...而我也真的買到60...我都幾乎可以立刻掛62-63賣掉賺價差
只要交易區域熱絡,坪數夠大,幾天賺個100萬應該是沒問題的,當然仲介費是非常低
嗚嗚~~~~~~~~~~~偏偏沒有任何一個屋主願意用銀行鑑價賣給我啊!!!!

我知道投資客進貨成本低,我也願意讓他賺(銀行鑑價-進貨成本)這一段
可是我遇到的大部分都不是好心人>"<

月風大應該是類似我朋友的房產高手
在某些案例,明明開價是48...建商賣37-48,他就是有辦法買到32
我們這種菜鳥自住客,可以買到37就很開心了^_^

祝生意興隆^_^

所以也跟期貨價格一樣?常常有看得到卻吃不到的價格囉?
那麼在下提出一個看法討論看看..(雖然我懂得更少)
先假設房價與期指雷同!
當交易熱絡時~通常已經漲一段了,而月風大是類似期貨造市者,
在行情尚未啟動之前已經誚誚的卡位(此時正在盤整),吃到一定的量之後~
自己左手賣右手~右手又賣左腳....於是價格不斷攀高,但貨其實還在自己手中,
然後附近的房價一起被拱起,接著投資客擁入(期大目前是其中之一),銀行的估價也越來越高~
這時任何人用銀行估價買~自然造市者很樂意出貨,萬一剛好遇到經濟不景氣出貨不順利,
大不了放著不賣,等經濟回溫~繼續左手賣右手.....
建議其大可以注意~周遭波動未變大~確有潛力標的物,可能要有一段等待的時間(無法當沖~當然不能當沖只是比喻)
~~~~~~~~~~~~以下題外話
分享一個台中的例子,高鐵站~對面是一堆空地,早期有貼很多~售~當時高鐵被炒高了卻沒人接手,有點泡沫化...
附近空屋一堆,可惜本人財力不足不然對面隨便買個40~50坪將來都有機會賣上億(但要等)那陣子我常站在那裡發呆~
好想買~但能力不足.
期大可以去尋問各大城市的火車站對面的店面月租金多少?應該沒有低於十萬的吧?20~30萬的比比皆是,
大台北更是驚人,月租30萬回推上面那個大大說的利率問題就很容易破億了!
而現在的高鐵對面已經被卡位了~他們還沒打算賣~建了一堆停車場~收停車費養地中....
~~~~~~~~~~~~
另外他們可以等~一般人卻不行,如果三到十年才能翻一倍,小咖在100萬變200萬之前早就餓死了,
而1億變2億~甚至10億變20億的人來說~買完&賣完之後除了去環遊世界還能幹什麼?
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~恭喜期大進入資金更大的投資領域.

呃~~別誤會啦
我真的是純自住..研究這些只是為了不讓自己買太貴而已>"<
談不上投資房地產啦