相關個股：南港(2101)、泰豐(2102)、台橡(2103)、正新(2105)、南帝(2108)

1980、1990年代，台灣只有12大類股，200家上市公司。沒有上櫃股票、沒有興櫃市場。也沒有融資融券、期貨選擇權，一律現金交易。時至今日2021，有不少的公司已經下市，謝金河社長的財訊媒體集團稱之為消失的股票代號。每隔一段時間，社長也會陪大家聊聊這些消失的股票代號。這些對連續數字編碼出來產生的空值，也道盡了股海滄桑。

而12大類股中，只有2101南港到2108南帝，一個都不能少的異數，就是21開頭的橡膠類股。橡膠股很單純，就分上游的合成橡膠、碳煙、乳膠，跟下游的輪胎市場。而當年最績優的是2103台橡。台橡創辦人殷之浩是隨國民政府播遷來台的上海富商。1970年代，時任行政院長的蔣經國推動十大建設，急需傳統原物料。1101台泥提供水泥、1301台塑提供PVC塑膠、2002中鋼提供鋼材、經濟部本身除了台電、台水提供能源供應，旗下台鐵發展鐵路電氣化，並成立了中船(中國造船廠，就是後來2000年政黨輪替改名的2208台船)。而殷之浩本身除了提供營造的大陸工程(就是現在的3703欣陸)，也創辦了2103台橡供應橡膠原材料，完成了十大建設的最後一塊拼圖。或許大家沒聽過殷之浩，但總應該聽過女兒殷琪，殷琪後來參予台灣第一個政府BOT案Build–operate–transfer，興建-營運-移轉的2633台灣高鐵，完成了台灣一日生活圈。雖然最後高鐵因收歸國有，殷琪被迫下台。但台灣人民能享有一日生活圈，還不能忘了殷琪這個名字。另外八卦一點的殷琪也開創女性主義先河，有個都市傳說，殷琪獨生女的身分家產不能旁落他人，只要兒子不要老公，堅持拒婚生子、與孩子的父親簽訂密約，男方捐精後拿鉅款走人，孩子的父親永遠是個謎。這個都市傳說大家聽聽就好。殷琪目前是欣陸跟台橡董事長，
殷琪有兒子繼承衣缽，孩子父親以現實面來講，本來就不應該存在。

八卦不重要，繼續聊橡膠股。辜家和信集團除了台泥，另成立橡膠原材料2104碳煙。碳煙是橡膠重要原材料，避免文長，大家自己去Google。中橡一直是全球碳煙領導廠。當年最冷的橡膠股是生產乳膠的2108南帝，當年投資人包括我只知道台橡、中橡，根本懶得理南帝。但風水輪流轉，南帝現在反而是橡膠股最賺錢的公司，eps超過7元，完全不輸電子股，更是橡膠股的股王。橡膠原材料另一檔則是2107厚生，生產橡膠皮，承先啟後，算橡膠產業中游。橡膠皮很辛苦，但厚生自1963年創立以來，都努力活者。為台灣產業、勞工、經濟都努力貢獻。

講完上游講下游。避免文長，下游簡單帶過，算是幫下次挖個坑，下次有機會再繼續講詳細點歷史補上。橡膠業下游都是輪胎產業。車胎市場龍頭是2105正新，自有品牌MAXXIS，早年有看台灣之光王建民在MLB洋基、陳偉殷金鶯、NBA林書豪在火箭隊球迷轉播的，一定會看到場中MAXXIS巨幅廣告。台灣之光這個名號就是從王建民開始的。有別於正新主攻四輪市場，車胎二哥2106建大則主攻二輪市場。自有品牌Kenda，不只生產機車胎，現代人講求健身的自行車市場，Kenda是自行車胎龍頭。

接下來要進入今天的正題深水區。先講2102泰豐。泰豐馬家創立很早於1955年，那時還是台灣農耕時期。農耕時期最重要的就是農車，早年台灣農民都是用牛耕田，嫁妝一牛車，當時台灣苦農用的都是便宜木胎，泰豐切入農車市場一開始很辛苦，但隨台灣農耕技術進步，泰豐也打下一片天。後來台灣經濟起飛，轎車胎市場讓泰豐大發、股票上市。但後起之秀正新崛起，老邁的泰豐又陷入困境。2002年，年輕的馬家第三代馬述健臨危受命接班。7年級生馬述健自小美國長大，曾說過他的國父是華盛頓不是孫中山，公司開會都講英文還要特聘翻譯，還嘲笑當時大客戶裕隆嚴凱泰不懂國際車廠。年輕氣盛的馬述健把泰豐從傳統轎車胎市場轉型成高端跑車甚至賽車市場，自有品牌FEDERAL飛達，在高端歐洲市場享有一片天。不管是世界房車錦標賽GP或是一級方程式大賽車F1都看的到FEDERAL身影。馬述健本事其實不小。但高端市場毛利高卻市場小，泰豐股價也從父執輩的2-300元高股價淪落到去年2020-3月新冠低點的8元。

若以股價論英雄，對三代馬述健或許有些不公平。因為三位數的泰豐股價發生在1990年代，當時的馬述健還是台灣小留學生。泰豐過去的天價來自於其中壢廠桃園市中壢區的中壢門牌號碼中華路二段369號。對房市有了解的人應該都知道，各縣市最黃金的地段都叫中華路。包括台北市中華路也是。近幾年有點慢慢轉型啥市民大道、縣民大道甚至台灣大道的.....但這些以啥大道命名的都是邊緣重劃區炒作出來的，真正市中心黃金地段還是中華路。泰豐中壢廠於2017/1/17大火，但後續泰豐股價卻是連續噴出大漲，這太多的陰謀論，我不了解也不想了解更不會選擇相信陰謀論。但深知塞翁失馬焉知禍福這個道理。中壢廠這把大火讓2024呼聲最高的台灣總統接班人大阿哥桃園市長鄭文燦震怒，並指示泰豐中壢廠永不得復工，只能轉型工商綜合區並蓋豪宅。泰豐也「乖乖」的把中壢廠朝土地開發並依指示把生產工廠轉進桃園另一工業區重鎮觀音區。泰豐中壢廠面積5.8萬坪，位於中壢市中心，距中壢火車站約僅1公里，每坪取得成本只有230元。現在中壢住宅用地每坪160萬元。5.8萬坪，自己換算想想。泰豐中壢廠大火是不是求仁得仁。泰豐不是今天重點。開始進入正題南港。

如前文所說，橡膠類股是自台灣證交所1950年開市以來，從沒消失過的任何一家股票代號。橡膠股雖被歸類為傳統產業。但能努力活者自有其獨到之處。那就是土地資產。橡膠股都成立很早，原始工廠土地取得，跟後來台灣經濟發展，當時的工廠現在都變成市中心蛋黃區。南港自然也不例外。

現在進入正題2101南港。擁有台灣證券交易所橡膠類股天字第一號2101的南港輪胎，成立很早。但從我小時候1980年代還在國小念書對南港的印象就是股價而不是輪胎。而南港的高股價又是來自於在南港的土地。當時1989年股價天價在324。南港一直以來都沒啥股票股利只有現金股利，所以股本沒有像電子股一樣大灌水，都是原汁雞湯。而南港之所以會紅都是來自於現在的名譽董事長林學圃。今年73歲的林學圃從我孩提時代就在南港打轉。當年的我11歲，林學圃38歲。現在的我46歲，林學圃73歲。30多年來林學圃都在南港戮力，30年前大家或可說林學圃炒南港股票，但事實上他對南港的執著卻是只進不出只買不賣，南港從當時的20塊漲到324，再從324跌回10元票面，長期蟄伏後，又慢慢漲到59，現在又跌回40，林學圃都只進不出，以結果論，你還可以說他是炒股嗎??

對我而言，林學圃就是執著，跟我摩羯座一樣的執著。林學圃目前是南港名譽董事長而非董事長、只做事不拿錢。而所謂的名譽董事長還有一個含意就是太上皇。中國自秦始皇創建皇帝一統以來到末代皇帝溥儀共1078位。有開創盛世的唐宗漢祖千古明君、也有混世大魔王暴君、更有小嬰兒傀儡孺子嬰。而最讓近人津津樂道的是滿清乾隆皇帝。乾隆61年為了不要超越阿公康熙62年，身體還很健康硬朗，很早就讓位給兒子嘉慶皇帝，開心當個太上皇。嘉慶雖貴為天子，但事實上凡事都要請奏太上皇。所謂的名譽董事長就是太上皇的意思。

但我聊台灣股票史向來都不討論人的是非，而是對於產業跟股價的認知。畢竟是非是別人的是非，認知才是自己的認知。對產業跟個股深切的認知，相信自己才是最重要。撇開林學圃不談，回歸到天字第一號2101南港。

再跟大家講一個自身小故事。1987年台北市中華路上的中華商場拆遷前。我爸爸帶我們全家到中華商場40年老鋪逛。但可能因拆遷前，當時又貴又難逛，後來回到台北東區家中，我媽媽跟爸爸抱怨，我們東區那麼新穎又好逛，幹嘛跑去老舊西區受氣。我當時年紀很小，覺得媽媽說的對，但現在年紀大了，才能體會老一輩的感情情懷。話不多說。當時之所以西區沒落，東區繁榮，市井小民有個都市傳說就是過去在西區的那一條帝龍爬到東區這邊。而我們東區忠孝東路四段那個小時印象的臭菜市場拆除改建SOGO百貨，東區也因此繁榮20年。再然後2000年聽說那條帝龍繼續往東爬到信義計畫區，讓那個早期是台北市亂葬崗的信義計畫區房價高掛台北市帝王寶座。而後20年又過去了，聽說這條帝龍2020年起又開始往東爬到台北市最東邊的南港，南港土地會開始繁榮並高漲20年，然後2030會繼續往東爬到新北市的汐止區。

我不是怎麼相信都市傳說，但土地房價確實擺在眼前。過去40年我對南港的印象就是不毛之地，台北市的邊緣。我小時候南港不是歸台北市轄區，是後來1980年台灣土地重劃，南港跟木柵(現在的文山區)、士林、北投從台灣省劃歸台北市治理。當時的永和本來也差點畫進來。但當時永和仕紳表示寧為雞首不為牛後。如果永和那時也畫進來，現在房價還會更高。

後來1997年我當兵，抽籤抽到後勤部保修署彈藥庫，後勤單位很爽沒錯。但我因為沒關係，被分到北彈庫的四分庫新竹關西。當時北彈庫5個分庫，一分庫在本部龍潭、二分庫往北在南港、三分庫在土城、四分庫往南在關西、五分庫在南寮。我媽媽動用關係也沒辦法把我從新竹關西調到台北市南港，我也在關西辛苦當了2年兵。但這不是重點，重點在於後來國防部受於經濟發展跟立委壓力，被迫解編南港彈藥庫，自此南港土地價值開始爆發不可收拾。最新訊息是連土城分庫土地都要釋放出來蓋豪宅。幸好龍潭跟關西彈藥庫都在山區，沒有蓋豪宅價值，立委還沒有施壓。不然北台灣國防將像棉花糖一樣，被打得不要不要的。

南港彈藥庫土地一經解編，南港土地價值高漲。台灣農業肥藥龍頭1722台肥也不產肥料了，把南港廠C3土地以150億地上權方式出租給中信金85年，人生能有幾個85年，85年地上權其實就是把土地送給中信金。中信金也樂得賣出信義計畫區松智路/松壽路口那個原中信金總部大樓白色漂亮大樓150億給碩河開發建設台北天空塔。有到過中信金南港金融園區的應該就能感受到土地價值的偉大。

林學圃30多年前就開始對2101南港股票只買不賣，或許一開始是為了南港土地。但3-40年只買不賣也開花結果。南港南港廠土地開發的世界明珠專案在去年2020新冠疫情最嚴重的時候推出，卻意想不到大熱賣，可能跟全球政府大印鈔有關。第一期預計銷售270住宅戶，瞬間秒殺110戶，單坪成交均價150萬不是單戶喔，刷新南港區紀錄。更扯的是邊緣的企業用戶大樓第12層，被2347聯強以50.87億秒殺做為聯強集團全球總部，單坪百萬寫下南港商辦新高。聯強總裁杜書伍接受專訪時被問到為何以天價買下世界明珠12樓，杜書伍只淡淡的回說，聯強成立32年當了32年房客，也該是有自己總部大樓的時候。其實去年記者酸問買貴，但現在世界明珠商辦價格水漲船高，差沒隔幾個月，又傳出台灣DRAM兼Flash大廠2344華邦電以每坪均價105萬搶下某樓層當企業總部再創紀錄。聯強當年高價搶進反而是大賺，也讓聯強近期股價大漲。

早年的林學圃非議太多，所以近年越趨低調。從林學圃的低調探不出風聲。但卻從幫世界明珠代銷的台灣代銷天王甲山林總裁祝文宇探出風聲。世界明珠是柯文哲市長2014年上任以來最重要的施政，台北市東區門戶計畫。去年接受專訪時表示南港世界明珠案歷經12年都未能過關，直到柯市長上任時才過關。一開始預估總銷金額約1000億，但每想到一推出且採特定預約制(客戶需經過篩選的金字塔)，早鳥優惠價單坪150萬、單戶均價1.8億就被秒殺。總銷金額超過400億。也因此導致南港興起惜售念頭。祝文宇也說出未來房價有機會上看300 萬元單價。迷之音銷售總值有機會看到2000億。代銷天王甲山林借殼上市的股票2540愛山林也從一直線的20漲到82。

目前南港世界明珠賣給聯強的頂層商辦12樓已經要不回了。幸好目前銷售的110住戶都是低樓層，價值更高的高樓層都未簽約賣出。南港開始惜售，但未來價格只會越賣越高。依南港財報，南港廠土地成本早年取得只有25億，興建成本約150億。以銷案量1000億換算，獲利約1000-150-25=825億，以目前股本83億換算，eps貢獻約100。但惜售後加上全球大印鈔加上祝文宇估算有機會單坪300萬換算，案量將是2000億。南港獲利換算約2000-150-25=1825億，eps貢獻約220。去年4743合一大漲，就是因為糖尿病新藥過關，未來23年有機會貢獻權利金500億，貢獻eps約100。所以市場派以5倍本益比估到500，最後合一從18漲到476才喊停。但那預估獲利eps100是要用23年認列換算。-而南港世界明珠案將在2023年完工交屋，未來3年如能成交到300萬，依營建股認列法只要銷售就能認列，大概只要分2-3年就能認列。到時南港eps能有多高，不用太久大家就能知道。

最後跟大家分享，由於世界明珠第一期銷售超出預期，也讓2101南港手中現金滿滿。去年在泰豐低檔8塊大舉加碼到14%並拿下一席董事，後來又持續加碼到19.8%是目前泰豐最大股東，下次董監改選拿下泰豐已經無庸置疑。泰豐中壢廠在中華路上，價值將更高。另外南港現金多到只剩錢，近期持續加買碼橡膠股上游龍頭2103台橡持股。雖然發言人表示純財務投資，但台橡股價目前位置以長線來說仍是低檔。不排除南港會以下吃大再拿下台橡。如果能拿下台橡，其實也等於拿下3703欣陸。

去年合一從22元起漲時，應該也沒有人會想到漲到476。當時漲到476，有新聞爆料賺到錢的散戶都賣掉跑去買房。南港世界明珠本來銷量價值就高，賺到錢後拿去買一樣資產股的泰豐並入主，本業、土地資產兼顧。賺到的錢又去買上游台橡，台橡本業不弱，土地價值更高。南港用錢滾錢，財富就是這樣來的。

林學圃對2101南港的執著可說是如司馬懿十年磨一劍，也可說是我在政大的恩師司徒達賢所說的一輩子做好一件事。林學圃一生幾乎奉獻給南港，現在才要開花結果，未來一年的我也願意跟隨。

純心得分享，非買進賣出建議。

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