本篇最後由 tradow 於 2019/04/07 15:15:15 編輯

第一季結束了, 去年底貼完年報後本也就打算不再貼流水式的對帳單
不過有站內的朋友說沒法再看到對帳單或文章會有些失落
因我以前也是這樣看著其它高手的文章起來的, 所以也是頗能了解這種感覺
所以在這個 2019Q1 結束的時間點就簡單做個回顧跟近況更新吧

2019Q1 整季獲利大致跟去年同期持平約在 1000 多萬 (還算高於預期)

另開

其實以 2018Q4 的狀況來看相信大多數人對 2019 的盤勢都是較不看好的
包括我自己那時的文章也是透露出不是太樂觀的態度
我記得每年年末各個金融機構都會對次年度的大盤高低點做預測
去年各機構出來的 2019 報告最低估到 8500 點, 最高估至 10500 點
結果才不到三個月的時間, 當初的 9300 不但連來都沒再來還一路衝過 10700
也因應以前提過的「預測」準不準其實根本不是獲利的重點所在~

原來對 2019 年看壞, 但 2019 仍賺錢 ->
表示你不是個固守成見且還能身體落實做對的動作以致於能賺到錢
所以重點在當真正行情來時是否能迅速調整自己去順應盤勢

原來對 2019 年看好, 且 2019 也賺錢 ->
也不表示是你很厲害神準了預測走勢
只是可能剛好盤勢走了你原先就準備操作的方向以致於能獲利

但雖然「預測」的結果不重要, 不過也不代表「預測」的行為完全就是不好的
因為沒有「預測」這個行為, 就無法發展出後續個人認為真正重點所在的「規劃」

預測是指你心中已經認定了一個未來的走勢或劇本
而且從頭到腳全心的相信盤就應該會這樣走, 對於最後出現超出劇本的結果
只能以張大下巴來反應

反之規劃指的是, 你心中多少一定還會有一個認為最有可能發展的劇情
(一個成功的交易員也是不可能完全沒有自我主見)
但對於其它可能出現的結果是不排斥的 (儘管機率有高有低)
同時並做好完全的因應對策, 所以當其出現時也能從容不迫應對有據

以專業的街語來說對盤勢的「規劃」有點像畫一個完整流程圖或決策樹之類的工作
以生活的比喻來說個人會形容它就像一個打地鼠的遊戲, 你不用管地鼠從哪裡出來
而是他出來時儘管打就對了... (當然打地鼠完全不需什麼準備工作還是無法比擬)

所以像我個人來說最不會回答也最不想回答的問題就是
「你覺得未來大盤怎樣」
「你覺得 xxxx 明天怎麼走」
...
原因從上面的文章應該就可以得到解答
一是我的看法不會影響任何到任何未來的走勢
二是我當下說出來的做法可能跟之後實際盤勢走出來時應對的做法完全不一樣
三是既然我的做法到時會臨陣應變,但若有人聽了原先做法到時照作賠錢的結果怎擔?
所以與其聽到這些不專業的問題, 若有人是能完全的先把他對未來的盤勢看法提出
同時對其可能的發展都有個先謀後動的「規劃」, 我也會對這類投資朋友較刮目相看

至於市場上為何這麼多人愛做預測, 一樣有很多原因..
一是這是他們的工作 (如上述的金融機構必須做的例行報告)
二是這是他們的「獲利」來源 (例如收會員的投顧必須提供這些輸出否則無法經營)
三是簡單說對自己操作沒有信心的投資朋友, 想藉此取得其它人對自己看法的認同
而當你若是專注在自己的交易和操作上, 不必擔心以上這些問題時
自然也就不需高談盤勢的預測, 而是透過長期累積的損益就能說明你到底對或不對

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聊完了交易這塊.. 再來談談其它也算是跟投資相關的一塊
2018/08 獲利突破億關卡時, 那時曾說過有想把部份資金轉入房地產
其實去年年底就開始有在規劃和物色期望的物件
然後真正入手的時間會等 2019 年春節結束後看房市景氣狀況再決定真正下手的時機
(因 2018 有五千多億的房貸寬限期金額要到期, 還有 2018 年許多建照也將到期,
很多建案一定得開始蓋照成供給量大增, 所以到春節結束後房市要嘛繼續下跌
要嘛就在這附近開始走入一段時間的整理, 因此會想等到時觀望再說)

就物件的選擇, 因為個人的操作之前較不需用到太大的資金
所以原先的想法是找間抗跌 (所以基本上仍是台北市為首選)
且年報酬率至少有 3% 以上的固定收益產品
以這樣的條件先過濾的話, 大概也只有店面和收租型套房較符合
然後考量如果真需要自己買來隔間而不是已經都隔好的物件
透天厝會是較好的選擇 (因為要怎麼敲打施工都可, 不需直下層同意或怕人舉報)
於是陸續看過幾間標的後, 雖然有符合但總是沒出現立即會想下手的產品

然後剛好在春節年前友人那報出了一間物件
是友人有認識的土地開發最近在談士林一塊區域的的老屋翻新土地整合
因已有建商有興趣合建, 且也有幾戶已釋出有興趣合建的意願
最重要的是裡面最關鍵的一間臨馬路、有建築線的四樓透天厝正在出售中
(有人會問如果知道要重建了幹嘛要賣? 主要是該土地的所有權有二人且有借貸關係
且年事已高又有分產給子女的問題要處理, 所以若要重建要處理的事很複雜,
所以決定出售現金分一分最簡單, 當然也可說是沒有想得太遠~)
因為光老屋拆掉重建以換算回來的坪數, 再以士林新屋抓最低價來算就有一千多萬
的價差, 所以初步評估就是一個很難得的機會 (且剛好這物件又還沒報回房仲公司
基本上只有土地開發跟鄰居知道, 不然應該馬上就一堆人來探門拜訪)

但因為操作股票久了, 習慣了會以最壞的打算來看, 所以初步評估若成功重建幾乎
可以說是穩賺不賠的一個投資後 (賺多賺少而已)
接著要想的就是若重建不成要怎麼處理? (這剛好可以當作前述「規劃」的一個範例)

首先這剛好就是一間透天厝, 我可以整棟想怎麼施工、隔間都不會有太大問題
除了規劃成一般收租套房、甚至改裝成日租、商旅, 經評估至少施行上也都沒問題
再來就是擁有透天厝等於是擁有完整的土地所有權
合建若談不成我也可採委建的方式自地自建

於是看屋當天隨即也約了在這塊上較專業的建築設計師朋友
當天勘查了屋況、地基大小方位走向、採光等, 評估整體狀況比原先預期還合適外
還可以隔出近二十間套房, 一年達上百萬的固定收益
年報酬率不但比預期的 3% 還高, 甚至還高達 5%
所以記得當時還沒過年, 第一次去實地看屋然後前後不到二小時就直接下訂付款了
(原先還想說過完年才要開始積極看 ;q)

當然個人的希望是合建有成這樣最省事, 不需花額外成本跟時間去做隔間跟收租
目前整個案子的進行也算順利的往預期的合建方式走
大部份屋主這週也剛好都完成簽約
所以這間買來到現在基本上就是當空屋丟著, 等到時拆掉改建成新屋後再來出脫
若以整體換回來的坪效加上建商興建期給的租金補貼, 整體約能獲利近 2000 萬
最好的狀況是當我們這區都簽完之後, 準備再詢問隔壁的一棟五層樓公寓其是否
也有意也加入合建, 如果其願意加入, 整個區域的地基會更大更方整
樓層也可蓋更高、賣相亦更好, 此時我自己的這塊土地會改要求採委建的方式
到時能換回的坪效更高, 雖然我本身需付出的成本也提高
但最終能獲取的利潤也同步提高到 5000 萬上下, 這是最佳狀況

房地產這塊我過去完全沒太大經驗算菜鳥, 這也算是以我個人名義第一次購屋
從這經驗中也體會到隔行如隔山, 也從中學到不少東西和專業人士的指點
(也因為這樣, 麻煩不要來信問我這塊太專業的問題, 我可能回答不出來 XD
但如果你們有這塊上專業的建議要提供則是很歡迎~)
建商、房仲業者、地主各不同角色看重的東西也各個不一樣
現在房地產扣除固定收益型, 要賺單純的價差似乎也愈來愈難了
未來房地產走附屬加值的方式應會較有利潤空間
(即原料 -> 加工 -> 成品, 特別像台北市現又主推都市更新跟容積獎勵)
以這案例來說剛好也算是資產活化的一例 (原來的四五十年老屋 -> 新屋)
從開會中感覺各屋主們也都是希望換個新屋留給下一代
所以整體推動都還算順利, 然後建商、房仲業者、跟擁有主動權的我那塊土地
也能從中獲取應得的利潤, 政府本來也是希望都更能儘速落實的
(以上的獲利估價也都是抓保守的新屋市價最低來算, 也不是希望炒作上去)

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最後以之前徵人的部份做結尾
目前已有找到合適的人選且剛上工不久, 表現也比預期的為佳
至少現在在操盤的同時, 原先腦中的想法都有人可同時在進行實現而沒有浪費掉
原先是預估今年若不好操作的話, 可能就已先把人事成本先賺到再說
目前至少算是先把幾年的成本囤起來了 ;q
不過本來今年的目標就不是在完全在操作獲利這塊
短期會希望先把人員的相關技能 tune up 起來
未來因應更需快速和即時的環境能有所準備